缦云one，真慢了
通州曾是外地开发商进入北京打造豪宅的试验场。然而，随着限墅令出台，以及泰禾等激进房企相继暴雷，通州的豪宅新盘市场迎来了漫长的沉寂期。直到2024年5月，缦云one才打破这一局面。
次月初，开盘满月之际，缦云one迅速公布了一组令人振奋的数据：首开热销25亿元。
当年项目宣传海报
根据这一数据，缦云one在当时被视为现象级产品。有业内专家指出：项目开盘当月，北京豪宅市场成交量同比下滑超过七成，而缦云one却走出了独立行情。
翻查历史记录，缦云one的首开业绩存在不小的水分。 2024年全年，该项目实际网签113套，总销售额约18.1亿元，较宣传的25亿元缩水了38%。
不过，在2024年的市场环境下，缦云one的表现仍值得肯定。 而且，它是当年通州售价最高的项目，网签均价达到69868元/㎡，凭借一己之力将通州项目的价格天花板抬高了近1万元/㎡。
缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生及其兄弟公司珠江在通州布下的重要棋子，整个片区总开发面积超过100万㎡。按照开盘时的销售速度，这个项目足以支撑十年。
但进入第二期销售后，缦云one的势头明显放缓。
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2025年12月29日和2026年3月21日，缦云one分两次获得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共推出239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但至今仅网签17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅为6.59%。
图源：北京住建委
图源：北京住建委
与销售成绩同步下滑的，还有持续走低的价格：
2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；**2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡，**网签44套，月均4.9套；
7、8、9三个月，缦云one仅网签13套。此外，其成交价格一度跌破6万元/㎡。
数据
近期，项目甚至挂出一口价特惠房源：一套211㎡户型，一口价1268万元，折合单价约6万元/㎡。
缦云one开盘时，总价门槛为1500万元。两年后，起步总价降至1200万元，缩水20%。
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与价格一同缩水的，还有缦云one的剩余产权年限。
1999年，珠江投资在通州注册了一家公司：北京顺开房地产开发有限公司。这一年，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在给万科总经理姚牧民担任助理。但合生系已在北京展开深度布局。
珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的另一重要棋子。两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发、攻克拿地难度大的地块，随后“转手”给合生创展，后者将其转化为漂亮的上市公司业绩。
而北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块的5宗连片大型地块被北京顺开房地产拿下，整体总建筑面积约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超过100万㎡，如今的缦云one正是其中一部分。
但缦云one的故事推迟了20多年才上演。 据称，期间涉及拆迁协议和规划变更，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目类似，成为合生系旗下开发周期最长的“双子星”。
在此期间，北京顺开房地产的负责人多次更换，股权结构也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，转变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。
随着企业和市场的变化，项目的产品逻辑也随之调整。按照最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目。但由于合生近年来将主力产品和资源集中在“缦系”品牌下，该项目最终也向高端靠拢，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品的平均面积达到200平米以上。
随着合生旗下标杆产品霄云路8号以“缦云系”重新亮相，惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也受益于此。据项目公开数据，2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占集团总销售业绩的约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过30%。
不过，随着北京豪宅产品的整体升级，特别是通州区域运河玖院等竞争对手的出现，缦云one的去化曲线和价格逻辑正经历一次明显的“降级”。
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流速放缓后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。 据中介朋友圈信息，项目在2024年给渠道的佣金点位在3%-4%之间。今年9月双节期间，则直接提高了渠道点位，最高达到4.5%的销售政策。
这意味着，中介渠道每售出一套房子，即可获得高达40万至100万元不等的巨额佣金。
图源：网络
但就在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。 今年6月以来，该公司已被三次限制高消费，四次被列为被执行人。
图源：天眼查
从缦云one流速开始放缓的2025年下半年起，北京顺开房地产还开始欠缴税金。根据天眼查信息，近15个月以来，该公司共发生19项税金欠缴，合计约9057万元。
图源：天眼查
图源：天眼查
从曾经的“现金牛”到如今的大出血促销，缦云one的处境折射出合生系在高端住宅赛道上的进退维谷。
一方面，缦系品牌溢价依然存在，但在政策助推下，高端市场产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽能在短期内刺激渠道带客，却未能从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了利润空间。
缦云one不能再慢了。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。